О земельном участке МКД

В состав общего имущества в МКД включается земельный участок, границы которого определены уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления и который поставлен на государственный кадастровый учет (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 4 и ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Закон 189-ФЗ)).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования, вместе с тем по смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Закона 189-ФЗ:

собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД;

собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;

при определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 10/22 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав).

Правила благоустройства территории муниципального образования регулируют вопросы участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов) в содержании прилегающих территорий (п. 13 ч. 2 ст. 58 Федерального закона от 20.03.2025 33-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в единой системе публичной власти).

Прилегающая территория представляет собой территорию общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта РФ (п. 37 ст. 1 ГрК РФ).

Действующим законодательством предусмотрена императивная норма о возложении обязанности на лиц, ответственных за эксплуатацию здания, строения, сооружения, принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования.

Исключение составляют собственники и (или) иные законные владельцы помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов (ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ).

Понятие придомовая территория содержательно увязано с понятием земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (п. 3.2 постановления Конституционного Суда РФ от 19.04.2021 14-П По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 7 статьи 10 Федерального закона Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации, а также абзаца двадцать второго части 1 статьи 2, пункта 25 части 1 статьи 16 и пункта 3 части 2 статьи 45.1 Федерального закона от 28.12.2009 381-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации в связи с жалобами граждан Г.С. Дадашова, И.Н. Касимова и других (далее постановление 14-П).

Необходимо разграничивать понятие придомовая территория, являющееся прежде всего категорией жилищного права, и понятие внутридворовая территория, используемое преимущественно в области градостроительного и санитарно-эпидемиологического нормирования, которые не идентичны по содержанию.

Широко распространена ситуация, когда территорию двора образуют придомовые территории нескольких смежных МКД, а равно земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена. В свою очередь, придомовая территория с точки зрения пространственных ее пределов может как включать в себя часть двора, так и выходить за его границы. Установление различного регулирования вполне может быть оправдано разной рекреационной, транспортной, инженерной, хозяйственной ценностью той или другой территории с учетом сложившихся исторических традиций (п. 3.2 постановления 14-П).

В качестве придомовой и внутридворовой применительно к конкретному МКД могут выступать как совпадающие, так и разные территории, что должно быть принято во внимание при осуществлении правового регулирования и в правоприменительной практике.