О распределении денежных средств, получаемых управляющей организацией за содержание жилого помещения

Минстроем России в письме от 30.03.2026 17830-ДН/04 О распределении денежных средств, получаемых управляющей организацией в виде платы за содержание жилого помещения представлены, в том числе следующие разъяснения.

Согласно ст. 154 ЖК РФ в составе услуг и (или) работ по содержанию жилья выделяются услуги и (или) работы по:

• управлению многоквартирным домом (далее МКД), которые обеспечиваются выполнением стандартов, включающих работы организационного, административного характера ведение и хранение документации, заключение договоров, организация и осуществление расчетов за услуги и работы и др. (п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 416);
• содержанию общего имущества в МКД, которые обеспечиваются выполнением периодических работ технического характера (осмотры общего имущества, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка) (п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 491);
• текущему ремонту общего имущества в МКД, которые проводятся по решению общего собрания собственников помещений (далее ОСС) для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Услуги и (или) работы по:

• управлению МКД и по содержанию общего имущества в МКД носят постоянный, периодический характер;
• текущему ремонту это работы разового характера, выполняемые в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.

Размер платы за работы по текущему ремонту в составе платы за содержание жилого помещения устанавливается договором управления МКД. При этом перечень работ по текущему ремонту договором управления МКД может не устанавливаться.

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции ОСС по согласованию с управляющей организацией (далее УО). При этом закон не конкретизирует:

• должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом, либо утверждается график ремонта на год или на иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год;
• состав работ по текущему ремонту для МКД (договором управления МКД состав работ также не утверждается).

Поскольку плата за текущий ремонт выделяется в составе платы за содержание жилого помещения (то есть количество этих денежных средств четко определено), при этом указанные работы:

• не носят характера постоянных или периодических;
• проводятся по утвержденному собственниками помещений в МКД плану,
• то денежные средства, предназначенные на финансирование работ по текущему ремонту, можно условно считать целевыми.
• Термин условно применен в силу того, что законом:
• такие денежные средства прямо не отнесены к целевым;
• не установлено требований о порядке их хранения и расходования.

УО берет на себя обязательства провести работы по текущему ремонту в установленный планом текущего ремонта (утвержденным ОСС) срок в установленном объеме.

В случае если ремонт проведен в утвержденный ОСС срок в полном объеме, то обязательства УО выполнены.

Если обязательства по текущему ремонту не выполнены, тогда денежные средства, предназначенные для финансирования невыполненных работ, должны быть либо:

• возвращены собственникам помещений в МКД;
• направлены на другие работы по текущему ремонту в соответствии с решением ОСС.

При этом требований к обеспечению сохранности средств в период с момента их поступления на расчетный счет УО до момента их расходования на финансирование работ по текущему ремонту законом не установлено.

Денежные средства, полученные УО на формирование резерва на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД, не включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость до момента выполнения таких работ (пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ).

При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств собственников помещений в МКД, поступающих на счета УО на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества МКД (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

УО при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, не учитывают в составе доходов средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета УО на финансирование проведения ремонта и (или) капитального ремонта общего имущества МКД при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования (письмо Минфина России от 04.08.2023 03-11-06/2/73464).

Судебная практика квалифицирует средства, полученные УО и не использованные ею на текущий ремонт общего имущества как средства:

• целевого назначения, которые не поступают в собственность УО до момента выполнения таких работ;
• неосновательного обогащения такой УО при невыполнении УО работ по текущему ремонту и прекращении ее полномочий по управлению МКД (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.03.2013 ВАС-3152/13; определения Верховного Суда РФ от 28.06.2023 304-ЭС23-10413, от 21.10.2024 306-ЭС24-19404, от 19.02.2025 303-ЭС25-337, от 03.12.2025 309-ЭС25-12553).

Средства, израсходованные УО на самовольно выполненные работы без согласования и без утверждения их собственниками помещений в МКД, без подтверждения отнесения таких работ к аварийным, срочным или неотложным, обоснованно квалифицируются как неосновательное обогащение (определения Верховного Суда РФ от 23.11.2021 302-ЭС21-21993, от 15.06.2021 302-ЭС21-7692).

Экономия, предусмотренная ч. 12 ст. 162 ЖК РФ (по результатам исполнения договора управления фактические расходы УО оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание), возможна только при условии:

• фактического выполнения УО работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• услуги оказаны и работы выполнены в надлежащим объеме с надлежащем качеством.

Средства, не израсходованные УО в связи с невыполнением запланированных работ, либо их выполнением с ненадлежащим качеством, носят иной правовой режим в связи с чем, не могут признаваться экономией по смыслу нормы ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.

Получаемые УО средства в виде платы за содержание жилого помещения, должны распределяться исходя из установленной структуры такой платы на финансирование работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, предусмотренный договором управления МКД и решениями ОСС.
Указанное распределение отражается в отчете о деятельности по управлению МКД, форма которого утверждена приказом Минстроя России от 20.11.2025 728/пр (далее приказ 728/пр).

Предусмотрено размещение в отчете о деятельности по управлению МКД сведений:

• о перечне и стоимости выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД;
• об остатке (перерасходе) денежных средств, предназначенных для финансирования работ по текущему ремонту (п. 4 приложения 1 и п. 2 приложения 2 к приказу 728/пр).

Вне зависимости от включения или не включения в договор управления МКД существенных условий о перечне работ, услуг, об определении цены работ, услуг и цены договора УО не освобождается от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего жилищного законодательства направлены на:

• надлежащее содержание общего имущества в МКД;
• обеспечение контроля собственниками помещений в МКД за исполнением УО соответствующих требований;
• исключение бесконтрольного расходования УО получаемых ею в виде платы за содержание жилого помещения денежных средств.

Поскольку приказ 728/пр издан во исполнение ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, он подлежит применению УО в обязательном порядке.

Утвержденная приказом 728/пр форма отчета об управлении МКД:

• воспроизводит нормативные требования нормативных правовых актов жилищного законодательства к организации выполнения работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
• не содержит противоречий с правилами отражения УО соответствующих операций в бухгалтерском и налоговом учете.

Неразмещение УО отчета об исполнении договора управления МКД в ГИС ЖКХ, а также размещение такого отчета не в полном объеме или не по установленной форме образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 и ч. 3 ст. 13.19.2 КоАП РФ.